現(xiàn)如今越來(lái)越多的生活在農(nóng)村的人，會(huì)選擇到城市發(fā)展，賣(mài)掉農(nóng)村的房屋，并舉家搬到城市來(lái)生活。但是農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)如何才能正規(guī)有效，并被法律認(rèn)可成了一大問(wèn)題，因?yàn)槠饺沾蠹覍?duì)相關(guān)的領(lǐng)域接觸不是很多，所以小編將為您詳細(xì)介紹農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)司法解釋。

　　農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)司法解釋

　　一、涉及農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件的主要情況

　　目前此類(lèi)糾紛主要有以下情況：從雙方和案由來(lái)看，主要為房屋出賣(mài)人訴買(mǎi)受人，要求確認(rèn)并收回房屋；從買(mǎi)賣(mài)雙方身份來(lái)看，出賣(mài)人為農(nóng)村村民，買(mǎi)受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣(mài)給同村村民的情況；從交易發(fā)生的時(shí)間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上，有的甚至在10年以上；從來(lái)看，大多依約履行了合同義務(wù)，出賣(mài)人交付了房屋，買(mǎi)受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或變更登記手續(xù)；從訴訟的起因來(lái)看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋等因素，房屋現(xiàn)值或價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格，出賣(mài)人受利益驅(qū)動(dòng)而起訴；從標(biāo)的物現(xiàn)狀來(lái)看，有的房屋已經(jīng)過(guò)裝修、翻建、改建等添附行為。

　　二、關(guān)于農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力的認(rèn)定

　　與會(huì)人員多數(shù)意見(jiàn)認(rèn)為，農(nóng)村私有應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。主要理由是：

　　1、房屋買(mǎi)賣(mài)必然涉及，而宅基地買(mǎi)賣(mài)是我國(guó)法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國(guó)土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。國(guó)務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放和房產(chǎn)證?！眹?guó)家土地管理局［1990］國(guó)土函字第97號(hào)《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問(wèn)題請(qǐng)示的答復(fù)》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過(guò)他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。

　　2、宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私房買(mǎi)賣(mài)中買(mǎi)房人名義上是買(mǎi)房，實(shí)際上是買(mǎi)地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。

　　3、目前，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)變更登記，故買(mǎi)賣(mài)雖完成，但買(mǎi)受人無(wú)法獲得所有權(quán)人的保護(hù)。

　　4、認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同有效不利于保護(hù)出賣(mài)人的利益，在許多案件中，出賣(mài)人相對(duì)處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關(guān)涉到其生存權(quán)益。

　　與會(huì)者同時(shí)認(rèn)為，此類(lèi)以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外，如買(mǎi)賣(mài)雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。

　　三、涉及農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件的處理原則

　　與會(huì)者一致認(rèn)為，處理此類(lèi)案件應(yīng)堅(jiān)持以下原則：

　　1、要尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)。農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)人口流動(dòng)加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，相關(guān)部門(mén)監(jiān)管不力、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織相對(duì)渙散是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)、等利益驅(qū)動(dòng)是引起此類(lèi)案件的直接原因。審理此類(lèi)案件應(yīng)實(shí)事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉(xiāng)界限仍未完全打破，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織仍有一定的封閉性，農(nóng)村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉(zhuǎn)是一種現(xiàn)實(shí)；同時(shí)要認(rèn)識(shí)到此類(lèi)案件產(chǎn)生的復(fù)雜性，并妥善解決相關(guān)的利益沖突和矛盾。

　　2、要注重判決的法律效果和社會(huì)效果。判決要以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當(dāng)事人交易行為”為指導(dǎo)，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果。

　　3、要綜合權(quán)衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣(mài)人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成的損失；其次，對(duì)于買(mǎi)受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償；再次，判決返還、騰退房屋同時(shí)應(yīng)注意妥善安置房屋買(mǎi)受人，為其留出合理的騰退時(shí)間，避免單純判決騰退房屋給當(dāng)事人帶來(lái)的消極影響。

　　特此紀(jì)要。

　　1、此類(lèi)合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā访鞔_規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！币虼?，在農(nóng)村宅基地上所建違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效，由此就可以得出此類(lèi)合同無(wú)效的結(jié)論。

　　2、此類(lèi)合同購(gòu)買(mǎi)主體必須是本村村民，除此以外合同無(wú)效。1999年5月6日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。2001年8月31日《山東省人民政府關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》明確規(guī)定：“嚴(yán)格禁止村民或集體組織以任何名義向本村以外的公民轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)宅基地，擅自轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)的土地建設(shè)等行政管理部門(mén)不得辦理有關(guān)手續(xù)，并由土地行政主管部門(mén)按照擅自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的規(guī)定依法處理?！?/P>

　　持此觀點(diǎn)的人認(rèn)為農(nóng)村村民一戶(hù)只能申請(qǐng)一處宅基地，農(nóng)民宅基地使用權(quán)由于是村民基于其身份而無(wú)償取得的與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格是聯(lián)系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會(huì)福利和社會(huì)保障的功能。如果非本村村民獲得該房屋，應(yīng)主體資格的變動(dòng)，就會(huì)改變宅基地使用權(quán)的性質(zhì)，因而不具有可交易性。

　　3、由于合同標(biāo)的不能而無(wú)效

　　所謂標(biāo)的可能，是指合同所規(guī)定的債權(quán)人的權(quán)利或債務(wù)人的義務(wù)在客觀上有成為現(xiàn)實(shí)的可能。如果標(biāo)的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，則不發(fā)生法律上的效力。當(dāng)事人簽訂的宅基地上買(mǎi)賣(mài)合同，其標(biāo)的是買(mǎi)受人交付價(jià)金、出賣(mài)人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)。但現(xiàn)實(shí)生活中，房產(chǎn)管理部門(mén)要么只辦理城市國(guó)有土地上所建房屋的權(quán)屬證書(shū)，要么依據(jù)有關(guān)法律規(guī)章不予辦理，導(dǎo)致農(nóng)村房屋無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)。

　　4、未經(jīng)村委會(huì)同意和政府審批而無(wú)效。

　　《山東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第56條明確規(guī)定：“農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，必須經(jīng)合法批準(zhǔn)……未經(jīng)審查批準(zhǔn)，宅基地使用權(quán)不能隨房轉(zhuǎn)移給買(mǎi)主，房屋買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與等行為也應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效?！?/P>

　　宅基地買(mǎi)賣(mài)是我國(guó)法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國(guó)土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理?！逗颖笔∞r(nóng)村宅基地管理辦法》第二十條規(guī)定：“非法轉(zhuǎn)讓宅基地或者非法轉(zhuǎn)讓土地建設(shè)住宅的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，沒(méi)收非法所得，并可處以非法所得百分之五以上百分之二十以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任

　　關(guān)于農(nóng)村宅基地能否向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，目前國(guó)家是采取“一刀切”的做法，即禁止轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑳](méi)有特例?，F(xiàn)在的司法實(shí)踐對(duì)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地一概認(rèn)定無(wú)效，雙方如果存在爭(zhēng)議，起訴到法院，法院按無(wú)效合同的處理辦法來(lái)處理這類(lèi)糾紛，購(gòu)買(mǎi)人將房屋交還，出賣(mài)人返還房款。2004年，北京市高院專(zhuān)門(mén)下發(fā)了一個(gè)文件，即買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村宅基地一律認(rèn)定無(wú)效。制定這樣政策或法律規(guī)定的出發(fā)點(diǎn)是國(guó)家保護(hù)農(nóng)民的利益及賴(lài)以生存的耕地。具體的理由如下：第一，宅基地的所有權(quán)屬于集體，個(gè)人無(wú)權(quán)把宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)出集體之外；第二，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地一般不是為了滿足基本的居住要求，將導(dǎo)致農(nóng)村土地的浪費(fèi)；第三，住房和宅基地是農(nóng)民安身立命的最后保障，如果允許轉(zhuǎn)讓?zhuān)坏┺r(nóng)民進(jìn)城打工無(wú)法在城市立足，就會(huì)造成農(nóng)民流離失所，帶來(lái)社會(huì)問(wèn)題。正在審議的物權(quán)法草案也規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。你們的宅基地買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的，法律不予保護(hù)。

　　四、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)注意哪些必要程序？

　　1、房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會(huì)書(shū)面同意。

　　2、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。

　　3、應(yīng)提交戶(hù)口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件。

　　4、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民法院采取查封等財(cái)產(chǎn)保全措施。

　　5、應(yīng)訂立書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同、并辦理審批、過(guò)戶(hù)等手續(xù)。房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)由相關(guān)職能部門(mén)審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過(guò)戶(hù)更名手續(xù)；還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門(mén)依法辦理“房產(chǎn)證”的過(guò)戶(hù)更名手續(xù)。

　　五、村民能否出賣(mài)其宅基地上房屋？

　　《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權(quán)；農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地；農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)。從上述規(guī)定來(lái)看，法律雖未禁止農(nóng)村村民出賣(mài)、出租宅基地上所建住宅，但對(duì)售房主體卻有限制。

　　農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的出售方一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，而購(gòu)買(mǎi)方則存在兩種情況：

　　1、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，2、集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員。

　　1、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員又分三種具體情況：

　?。?）本身已有宅基地，且符合國(guó)家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn)；

　?。?）已有宅基地，但尚未達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；

　?。?）已在集體經(jīng)濟(jì)組織落戶(hù)，但尚沒(méi)有分到宅基地。根據(jù)一戶(hù)村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對(duì)已有宅基地且符合國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的村民，再申請(qǐng)宅基地是不可能得到批準(zhǔn)的。對(duì)上列第二種情況，村民如再申請(qǐng)第二處宅基地時(shí)超過(guò)國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，也不應(yīng)得到批準(zhǔn)。至于第三種情況，則可依法申請(qǐng)建房用地。

　　《江蘇省土地管理?xiàng)l例》第35條規(guī)定：購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村村民房屋的農(nóng)戶(hù)應(yīng)當(dāng)符合申請(qǐng)建房用地的條件。據(jù)此對(duì)照上列三種情況：第一種情況已不能再申請(qǐng)建房，故無(wú)法購(gòu)買(mǎi)村民房屋；第二種情況能不能購(gòu)買(mǎi)村民房屋，則取決于其所占用的宅基地是否超標(biāo)；第三種情況應(yīng)屬符合申請(qǐng)建房用地條件，故可以購(gòu)買(mǎi)村民房屋。

　　2、如果是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員，會(huì)出現(xiàn)兩種情況：

　　（1）城鎮(zhèn)居民。根據(jù)1999年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》第2條第2款規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。1999年《江蘇省政府關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理的通知》也強(qiáng)調(diào)：禁止農(nóng)民將住宅向城鎮(zhèn)居民出售。因此，城鎮(zhèn)居民不是農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合法的購(gòu)買(mǎi)方。

　　（2）本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民。根據(jù)國(guó)家土地管理法的相關(guān)規(guī)定，只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才有資格使用該組織的宅基地。因此，本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民也不是農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合法的購(gòu)買(mǎi)方。

　　六、關(guān)于執(zhí)行農(nóng)村買(mǎi)賣(mài)房屋合同時(shí)不過(guò)戶(hù)的問(wèn)題

　　《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》）第56條規(guī)定：買(mǎi)賣(mài)雙方自愿，并立有契約，買(mǎi)方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，但應(yīng)補(bǔ)辦房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)。但最高人民法院（1987）民他字第42號(hào)司法解釋對(duì)此作了進(jìn)一步解釋?zhuān)骸兑庖?jiàn)》第56條規(guī)定的精神，只適用于解決《城市私有房屋管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）實(shí)施前的歷史遺留問(wèn)題；《條例》實(shí)施后，人民法院審理這類(lèi)案件，應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。由此看來(lái)，《意見(jiàn)》第56條不適用于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，當(dāng)然不能作為審理本案的依據(jù)。而且，按照我國(guó)民法精神，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、消滅和變更，經(jīng)登記才產(chǎn)生法律效力，這也是為絕大多數(shù)國(guó)家的民法所接受的一條原則

　　農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)司法解釋?zhuān)r(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同在法律上是認(rèn)定無(wú)效的，因?yàn)榉课葙I(mǎi)賣(mài)必然會(huì)涉及到宅基地買(mǎi)賣(mài)，而宅基地買(mǎi)賣(mài)在我國(guó)法律、法規(guī)上是禁止的。宅基地的使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系有所聯(lián)系，是不允許私自轉(zhuǎn)讓的。未經(jīng)村委會(huì)同意和政府審批也是無(wú)效。